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 第7回
不動産管理会社の設立から
生命保険の提案へつなげる
株式会社ライフＵＰ　代表取締役　橋口 慎也
  今回から2回にわたって、個人経営のビル・マンションオーナーの収入と支出の仕組みを変えて、保険の提案につなげる手法を紹介します。今月は、不動産管理会社を設立するメリットと、どのような仕組みで管理会社を運営したらいいのかという点について説明します。来月は、実際の提案例を紹介します。
■ 不動産管理会社を設立するメリット
  個人で不動産賃貸を行っていて、家賃収入が年間2,000万円以上ある不動産オーナーが、その不動産の賃貸業務などを代行する不動産管理会社を設立すれば、所得税対策や相続税対策に有効な場合があります。
  例えば、個人で賃貸を行っている人が不動産賃料を増やすには、
  １．空室率を減らすために不動産仲介会社に手数料を多く払う
  ２．賃料自体を増やすために部屋をリフォームする
などの対策が必要ですが、これでは収入が増加しても支出の増加も避けられません。
  一方、不動産管理会社を設立すれば、会社設立コストや会計事務所への顧問料などはかかりますが、その代わりに所得税・住民税、将来的には相続税の軽減などが可能となります。
  個人事業主である不動産オーナーと不動産管理会社の役員・従業員とでは、社会保険の加入形態も変わります。国民健康保険が健康保険（協会けんぽや東京不動産業健康保険組合など）に、国民年金が厚生年金に代わることで社会保険の支出は増加傾向となりますが、それに伴い管理会社の法定福利費や個人の社会保険料控除も増加するので、課税の対象額は減少します。
  また、国民健康保険から健康保険に代わることで、傷病手当金の受給資格ができ、これにより休業期間中の生活費の工面が可能となります。さらには厚生年金に加入することで将来の年金額の増加が期待でき、個人事業主と比較して収入の確保が可能となります。
  不動産管理会社には３つのタイプがあります（詳細は後述）。ここでは全タイプに共通するメリット・デメリットとして次のようなことが挙げられます。
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