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地主さんには、総資産ポートフォリオの視点から、
税制改正の動向をにらみつつ相続対策の提案を！
ファイナンシャル・プランナー／株式会社ポラーノ・コンサルティング　取締役　深沢 泉
■ 地主さん特有のライフプラン上の悩み
  地主さんのご一家は、私たちの顧客の中でも悩みの多い方々と言えます。
  多額の固定資産税を支払い、空室率を気にしつつアパートを経営し、毎年確定申告を行って納税資金を確保する…。日常の生活ではそんな課題に頭を悩ませている姿が思い起こされます。
  さらに、一般的には人生の後半で自分の親の相続、その後自分自身の相続の問題が発生します。相続人の間で円満に分割するための対策、相続税を引き下げるための対策、相続税を納税するための資金対策を講じることになります。不動産管理会社を経営している地主さんであれば、事業承継の問題も発生してきます。
  私たちは、地主さんが「いつ」、「どんなこと」に悩んでいるのかを総合的にとらえることで、地主さんが持っている問題点を解決する第一歩となると考えます。
①相続税の改正への対策
  特に最近話題になっているのは、「社会保障と税の一体改革」で平成27年から施行されるのではないかと言われている相続税の基礎控除の引き下げでしょう。
  現在、相続税がかかるラインである基礎控除は「5,000万円＋1,000万円×法定相続人数」となっていますが、改正により「3,000万円＋600万円×法定相続人数」となると言われています。もしそうなれば現状の基礎控除額の60％に相当する額となるため、増税に対する対策を講じる必要性が出てきました。詳しくは後で述べますが、地主さんの悩みの大方は「相続対策」に尽きます。改正の動向をにらみつつ、最適な提案のタイミングを測ることも大切です。
②不動産自体の特性を知る
  私たちが地主さんに対して様々な提案をするためには、地主さんの財産であり、悩みの種でもある不動産という資産の特性を知る必要があります。
  まず、不動産は非常に税コストのかかる資産であることが挙げられます。収益をあげなくても固定資産税がかかりますし、有効活用することによって収益をあげれば所得税・住民税がかかります。この所得税・住民税は総所得金額によって、合算した最高税率が50％となる部分があります。
  また、不動産は分割が難しい資産であるという側面を持ちます。物理的には「共有」という形で分割できても、売却時に共有者全員の同意が必要となって手続きが煩雑となったり、売却自体が困難となる場合もあります。分割することによって価値が低くなる可能性がある資産と言えます。
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