日本の人口が減少している一方で、アパート、マンションは続々と建てられている昨今では、その空室率が上昇しています。今後も人口減は進み、空室率も伸びていくと予想されています。
  一方、急速に増えているのが高齢者世帯の割合です。今後の75歳以上の高齢者世帯主の将来推計を見てみると、2010年の731万世帯に対し、2015年は882万世帯、2020年には1,023万世帯と右肩上がりに増えていくとみられています。
  また、「認知症高齢者の日常生活自立度」の指標からみた自立度�U（日常生活に支障をきたすような症状が見られても、誰かが注意すれば自立できる程度）以上の高齢者数の将来推計を見ると、2010年280万人、2015年345万人、2020年410万人とこちらも世帯数に比例して増加していく予測が出ています（下図右）。
  さらに、同程度の自立度の認知症高齢者がどこで生活をしているかを平成22年9月末のデータで見てみると、自宅が140万人と圧倒的に多く、次いで介護老人福祉施設が41万人、医療機関が38万人、介護老人保健施設35万人と続きます（下図左）。
  こうした状況をみると、高齢者が安心して暮らせる設備などを備えた住宅への需要が増していることがわかります。そこで注目されているのが「サービス付き高齢者向け住宅」。介護・医療と連携し、居室の広さや設備などハード面の条件を備えるとともに、ケアの専門家によるサービスを提供することなどにより、高齢者が安心して暮らせる環境を整えることを特徴とした住宅です。国土交通省・厚生労働省による「高齢者住まい法」に基づき、一定の基準を満たすことで「サービス付き高齢者向け住宅」として都道府県などに登録されます。
  主な要件として、「部屋の床面積が原則25�u以上」「バリアフリー構造」などがあげられるほか、安否確認サービス、生活相談サービスの提供が必須とされています。
  この要件を満たし、都道府県などに登録された住宅であれば、「サービス付き高齢者向け住宅に係る固定資産税等の減額措置」が受けられるという特典があります。

  サービス付き高齢者向け住宅に係る税制による支援措置として、大きく分けて以下の３つがあります。
  �@所得税・法人税において、１戸の床面積が25�u以上で戸数が10戸以上という条件のもと、5年間40％の割り増し償却が取れます（耐用年数35年未満の場合は28％。また、平成27年4月1日〜同28年3月31日までに取得したものは、上記の半分になります）。
  �A１戸の床面積30�u以上で戸数５戸以上に加え、構造要件（主要構造部が耐火構造または準耐火構造であること）をクリアし、国や地方公共団体からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていることを条件として、固定資産税が５年間にわたり３分の２軽減されます。
  �Bさらに、上記�Aと同じ要件をクリアすることで、家屋については１戸につき課税標準額から1,200万円、土地については、家屋の床面積の２倍にあたる土地面積相当分の価額等の減額の措置を受けることができます。平成25年度の税制改正では、以上の特例の適用期限が平成27年3月31日に延長されました。
  サービス付き高齢者向け住宅の登録戸数は制度開始間もない平成23年11月時点では994戸（30棟）でしたが、その後急速に増加を続け、平成26年2月には14万5,736戸（4,524棟）にものぼっています。

  今後、75歳以上の高齢者の人口が急速に増えていくかを地域ごとに見ると、埼玉県の上昇率が高く、2010年の58.9万人から、2025年には117.7万人と約200％増になるとの推計です。次いで千葉県が192％増、神奈川県が187％増、大阪府が181％増、愛知県が177％増という推計になっています。これに対し、サービス付き高齢者向け住宅の登録状況（平成26年2月末時点）をみてみると、都道府県別では埼玉県で7,763戸、千葉県で5,747戸、神奈川県で6,728戸となっています。急ピッチで増えてはいますが、数字の上ではまだ高齢者の増加に追い付いておらず、都市部を中心に今後ますます需要が伸びてくるのではないかと考えられます。
  そのため、設備やサービス等の要件はありますが、今後不動産投資を検討されているお客さまに対して、リスクヘッジと税負担の軽減効果を考慮して選択肢の一つとしてご提案してみるのも良いかもしれません。

参照 サービス付き高齢者向け住宅（情報提供システム）
http://www.satsuki-jutaku.jp/index.php 国土交通省：税制による支援措置の概要
http://www.satsuki-jutaku.jp/doc/system_taxbreak_01.pdf