多くの金融機関で変動金利住宅ローンには、金利の上昇による返済額の突然の上昇を抑えるために、5年ルールと125％ルールがあります。5年ルール、125％ルールの具体的な計算例を、ある場合とない場合とを比較してみましょう。

 2年目に適用金利が1.5％になると、本来であれば91,659円支払う必要がありますが、5年ルールのため、返済額は84,686円のままです。その後、金利が上がっても5年間の返済額は変わりません。

 6年目は5年ルールの返済額見直しの時期になります。本来であれば表にはありませんが、35年で返済するためには、返済額は117,034円必要です。しかしそれでは今までの84，686円の125％以下というルールに抵触し、返済額は125％の上限である105,857円となります。

 さらに次の返済額見直し時期の11年目。今まで、本来払うべき金額よりも少ない金額しか払われて来ず、このままでは35年では返済できません。そのために金利の変更がないのにもかかわらず、返済額を120,460円に増やさざるをえません。これで当初の予定通り、その後も金利の変更がなければ35年で完済となります。

 5年ルール、125％ルールは、金利上昇による返済額の突然の増加を抑えるためのものです。しかし、金利上昇局面では本来必要な返済額よりも少なく払うことにより、ローン残高の減少スピードは遅くなります。そして通期のローン残高も、5年ルール等が無い場合よりも多くなり、そこから発生する利息も多くなります。今回の事例では35年間の総支払額は5年ルール・125％ルールがない場合に比べ、85万円程増えることになります。